임대차 3법, 전세 재계약 앞두고 세입자가 반드시 챙겨야 할 5가지 권리

전세 만기가 6개월도 안 남았는데, 집주인이 “이번엔 보증금 좀 올려야겠다”고 하면 — 그 순간 머릿속이 하얘지거든요. 임대차 3법을 제대로 알고 있으면 세입자가 협상 테이블에서 밀리지 않을 수 있어요.

솔직히 말하면, 저도 첫 전세 계약 때는 아무것도 몰랐어요. 부동산 중개사 분이 말씀하시는 대로 서류에 도장 찍고, 이사하고, 그게 끝이었죠. 그러다 2년 뒤 재계약 시점이 됐을 때 집주인 쪽에서 보증금을 3천만 원 올리겠다고 통보를 했거든요. 그때 처음 임대차 3법이라는 걸 검색했어요. 알고 보니 제가 쓸 수 있는 카드가 있었는데, 타이밍을 놓친 거였어요.

그 뒤로는 계약서에 서명하기 전에 반드시 법 조항을 확인하게 됐어요. 지금부터 제가 직접 겪으면서 깨달은 것들을 하나하나 풀어볼게요. 특히 2025년 6월부터 전월세신고제 과태료가 실제로 부과되기 시작하면서 바뀐 부분이 꽤 있어요.

임대차 3법, 세입자 입장에서 진짜 중요한 게 뭔지

임대차 3법이라고 하면 뉴스에서 뭔가 어렵게 설명하는데, 핵심은 딱 세 가지예요. 계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제. 이 세 가지가 2020년 7월부터 단계적으로 시행됐고, 세입자의 주거 안정을 위한 법적 안전장치 역할을 하고 있어요.

근데 문제는, 대부분의 세입자가 이 권리를 가지고 있다는 사실 자체를 모른다는 거예요. 저만 해도 그랬고, 주변에서 전세 사는 친구들한테 물어봐도 “갱신청구권? 그게 뭐야?”라는 반응이 태반이었어요. 법이 존재해도 모르면 쓸 수가 없잖아요.

임대차 3법은 신규 계약이 아니라 기존 계약의 갱신 시점에서 위력을 발휘해요. 처음 계약할 때는 집주인과 세입자가 자유롭게 조건을 정하지만, 2년 뒤 재계약에서는 이 법이 세입자 편에 서주는 구조라고 생각하면 돼요.

다만, 한 가지 꼭 짚고 넘어갈 게 있어요. 임대차 3법은 세입자에게 무한정 거주를 보장하는 법이 아니에요. 계약갱신청구권은 1회, 인상 제한은 5% 이내, 이런 명확한 한계가 있어서 타이밍과 절차를 정확히 알고 써야 비로소 효력이 생기는 거예요.

계약갱신청구권 — 2년 더 살 수 있는 유일한 카드

계약갱신청구권은 말 그대로 세입자가 “2년 더 살겠습니다”라고 요구할 수 있는 법적 권리예요. 기존 2년 계약이 끝나는 시점에 1회에 한해 행사할 수 있고, 이걸 쓰면 총 4년 거주가 보장되는 거죠.

행사 타이밍이 핵심이에요. 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 갱신 의사를 통지해야 해요. 이 기간을 놓치면 권리 자체가 소멸해요. 제가 처음 전세 살 때 이걸 몰라서 날린 게 뼈아프거든요. 만료 한 달 전에 허둥지둥 “연장하고 싶은데요” 했더니, 집주인 쪽에서 “이미 늦었다”고 하더라고요.

물론 집주인이 무조건 수락해야 하는 건 아니에요. 주택임대차보호법 제6조의3에 따르면, 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유가 있어요. 세입자가 임대료를 2기(2개월) 이상 연체했거나, 집주인 본인이나 직계존비속이 실거주할 목적일 때가 대표적이에요.

분양권 전매 조건과 세금, 3년 보유한 제가 직접 겪은 현실적인 이야기

그런데 여기서 현실적인 문제가 생겨요. “실거주”를 핑계로 세입자를 내보내고, 실제로는 다른 세입자를 더 높은 보증금으로 들이는 임대인이 적지 않거든요. 이 부분은 뒤에서 자세히 다룰게요.

참고로 2025년 10월, 사회민주당에서 계약갱신청구권을 2회로 확대하고 임대차 기간을 3년으로 늘리는 이른바 ‘3+3+3법’ 개정안을 발의했어요. 최대 9년 거주를 보장하는 내용이었는데, 더불어민주당도 국민의힘도 “검토한 바 없다”는 입장을 밝혀서 현재까지 국회를 통과하지 못한 상태예요.

전월세상한제 5% 룰, 계산법과 흔한 착각

전월세상한제는 계약 갱신 시 임대료 인상을 기존 금액의 5% 이내로 제한하는 제도예요. 현재 보증금이 3억 원이라면, 갱신 시 최대 3억 1,500만 원까지만 올릴 수 있다는 뜻이에요.

여기서 많은 분이 헷갈리는 게 있어요. “5% 룰은 모든 재계약에 적용되는 거 아닌가요?”라고 물으시는데, 아니에요. 이 제도는 계약갱신청구권을 행사하거나 묵시적 갱신이 이뤄진 경우에만 적용돼요. 신규 계약, 즉 기존 세입자가 나가고 새 세입자가 들어오는 경우에는 5% 제한이 없어요.

구분	5% 상한 적용	비고
계약갱신청구권 행사	O 적용	보증금+월세 합산 기준
묵시적 갱신	O 적용	기존 조건 유지가 원칙
합의 재계약(신규)	X 미적용	시세대로 협의
새 세입자 계약	X 미적용	자유 계약

계산할 때 주의할 점이 하나 더 있어요. 전세를 월세로 전환하거나 그 반대의 경우, 주택임대차보호법 시행령에서 정한 법정 전환율(연 4%)을 적용해서 환산한 총액 기준으로 5% 상한을 따져요. 단순히 보증금만 보는 게 아니라는 뜻이에요.

제 경우, 보증금 2억 5천에서 갱신하면서 집주인이 “2,500만 원만 올리자”고 했을 때 계산기를 두드려 봤더니 정확히 10% 인상이었어요. 5% 상한제를 근거로 1,250만 원까지만 가능하다고 말씀드렸고, 결국 1,000만 원 인상으로 합의했어요. 법을 알고 있다는 것 자체가 협상력이 되더라고요.

전월세신고제 — 2025년 6월 이후 과태료가 현실이 됐다

전월세신고제는 2021년 6월에 시행됐지만, 4년간 계도기간이었어요. “신고 안 해도 벌금 없음” 상태였던 거죠. 그런데 2025년 6월 1일부터 계도기간이 종료되면서, 미신고 시 실제로 과태료가 부과되기 시작했어요.

신고 대상은 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과하는 주택 임대차 계약이에요. 수도권(서울·경기·인천), 광역시, 세종, 제주 등이 신고 의무 지역이고, 계약 체결일로부터 30일 이내에 신고해야 해요. 임대인과 임차인이 공동 신고가 원칙이지만, 계약서를 제출하면 한쪽만 신고해도 공동 신고로 처리돼요.

신고는 주민센터 방문 또는 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 온라인으로 할 수 있어요. 모바일도 가능하고, 부동산 전자계약 시스템으로 계약했다면 자동 제출되니까 따로 신경 쓸 필요 없어요.

한 가지 더. 집주인이 “나는 안 할 거다”라고 버텨도 세입자가 단독으로 신고할 수 있어요. 오히려 신고를 하면 확정일자를 같이 받을 수 있어서 세입자한테 유리한 면이 있어요. 이건 전세사기 예방 차원에서도 꼭 기억해두세요.

부동산거래관리시스템 바로가기

묵시적 갱신의 함정과 갱신청구권의 차이

묵시적 갱신은 “아무도 아무 말 안 하면 자동으로 계약이 연장되는 것”이에요. 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 집주인도 세입자도 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면, 기존 조건 그대로 2년 연장되는 구조예요.

여기까지만 들으면 “그러면 그냥 가만히 있으면 되는 거 아니야?”라고 생각하기 쉬운데, 함정이 있어요. 묵시적 갱신과 계약갱신청구권은 전혀 다른 장치예요.

가장 큰 차이는 법적 보호의 강도예요. 계약갱신청구권은 세입자가 명시적으로 권리를 행사한 거라서 법적으로 탄탄하게 보호받아요. 반면 묵시적 갱신은 소극적 보호 장치라서, 나중에 분쟁이 생기면 세입자 입장에서 불리해질 수 있어요.

또 하나, 묵시적 갱신이 되면 세입자는 언제든 3개월 전 통지로 계약을 해지할 수 있어요. 이건 장점이기도 하지만, 뒤집어 생각하면 거주의 확정성이 약해진다는 뜻이에요. 갱신청구권을 행사하면 확실히 2년이 보장되지만, 묵시적 갱신은 그 2년이 유동적이에요.

제가 실수했던 부분도 여기예요. 갱신청구권 행사 시기를 놓치면서 묵시적 갱신으로 넘어갔는데, 나중에 집주인이 매매 계획을 세우면서 “3개월 뒤에 나가달라”는 식의 상황이 됐거든요. 갱신청구권을 썼더라면 2년 동안 안정적으로 살 수 있었을 텐데, 타이밍을 놓친 게 아쉬웠어요.

임대인 실거주 핑계로 쫓겨날 뻔한 이야기

이건 제 지인의 사례인데, 정말 흔하게 벌어지는 일이에요. 경기도 분당의 아파트에서 전세로 살던 A씨가 계약갱신청구권을 행사했더니, 집주인이 “아들이 결혼해서 거기서 살아야 한다”며 거절했어요. 할 수 없이 이사를 갔는데, 4개월 뒤에 그 집에 다른 세입자가 보증금 5,000만 원 올려서 들어온 거예요.

이게 바로 허위 실거주 갱신 거절이에요. 주택임대차보호법에서는 이런 경우 임대인에게 손해배상 책임을 명확히 부과하고 있어요. 2024년 의정부지방법원 판결(2023나203178)에서는 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 4개월 만에 제3자에게 임대한 사건에서, 4,200만 원의 손해배상을 인정했거든요.

배상액은 법에서 정한 세 가지 기준 중 가장 큰 금액으로 산정돼요. 갱신 거절 당시 월 환산 임대료의 3개월분, 새 세입자와의 차액 2년분, 또는 임차인이 입은 실제 손해액 — 이 중 최대치가 적용돼요.

그래서 요즘은 전문가들이 이렇게 조언해요. 집주인이 실거주를 이유로 갱신 거절할 때는, 반드시 문자나 카톡 등 기록이 남는 방식으로 의사 표시를 주고받으라고요. 나중에 분쟁이 생겼을 때 증거가 돼요. 구두 통보만 받고 나가면 입증이 어려워지거든요.

전세보증금 반환보증, 가입 안 하면 진짜 후회한다

임대차 3법 이야기를 하면서 전세보증금 반환보증을 빼놓으면 반쪽짜리예요. 이건 임대차 3법의 직접적인 구성 요소는 아니지만, 세입자 보호 차원에서 반드시 함께 알아야 할 제도예요.

전세보증금 반환보증은 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 갚아주는 보험이에요. HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사), SGI(서울보증)에서 각각 상품을 운영하고 있어요.

가입 조건이 기관마다 다른데, HUG와 HF는 수도권 7억 원 이하·비수도권 5억 원 이하 보증금이 한도예요. SGI는 비아파트 주택 최대 10억 원까지 가능하고, 아파트는 한도 제한이 없어요. 보증료도 차이가 나서, 보증금 3억 원 빌라 기준으로 HUG는 약 40만 원, SGI는 약 62만 원 선이에요.

보증료가 부담된다고요? 보증금 3억 원 이하 무주택 임차인이라면 정부에서 보증료를 최대 30만 원까지 지원해줘요. 청년(만 19~39세)은 연소득 5,000만 원 이하, 일반은 6,000만 원 이하가 소득 기준이에요. 안 쓰면 손해인 제도인데 의외로 모르는 분이 많더라고요.

가입 시기도 중요해요. 계약 기간의 절반이 지나기 전에 가입해야 해요. 2년 계약이면 1년 안에 가입해야 한다는 뜻이죠. 이것도 나중에 “아, 가입하려고 했는데 기간 지났다”면서 후회하는 분들이 많아요. 전세사기 뉴스를 볼 때마다 “나는 괜찮겠지”라고 생각하는데, 그 생각이 가장 위험해요.

전세 재계약 전, 세입자 체크리스트 7가지

여기까지 읽으셨으면 이제 구체적으로 뭘 챙겨야 하는지 정리해볼게요. 제가 두 번째 전세 계약 갱신할 때 만든 체크리스트인데, 실제로 큰 도움이 됐어요.

첫째, 계약 만료일을 역산해서 6개월 전에 캘린더에 알림을 걸어두세요. 갱신청구권 행사 가능 기간이 6개월~2개월 전이니까, 여유 있게 준비할 수 있어요. 둘째, 갱신 의사를 문자나 카카오톡으로 먼저 집주인에게 전달하세요. “내용증명까지 보내야 하나?”라고 물으시는 분이 있는데, 보통은 문자로 충분해요. 다만 분쟁 가능성이 있다면 내용증명이 확실하죠.

셋째, 집주인이 인상을 요구하면 5% 상한 범위를 계산해보세요. 보증금과 월세를 환산한 총액 기준이라는 걸 잊지 마시고요. 넷째, 등기부등본을 다시 한 번 떼보세요. 2년 사이에 근저당이 추가됐거나 소유권이 바뀌었을 수 있어요.

다섯째, 전세보증금 반환보증 가입 여부를 확인하세요. 미가입이면 갱신과 동시에 가입하는 게 좋아요. 여섯째, 전월세신고를 30일 이내에 해야 한다는 걸 기억하세요. 갱신 계약도 임대료 변경이 있으면 신고 대상이에요. 일곱째, 갱신 계약서를 반드시 서면으로 작성하세요. 구두 합의만으로는 나중에 증명이 어려워요.

이 중에서 저한테 가장 뼈아팠던 건 네 번째였어요. 첫 번째 전세를 살 때 2년 사이에 집주인이 근저당을 추가로 설정한 걸 몰랐거든요. 갱신하면서 등기부를 떼봤을 때 깜짝 놀랐어요. 전세보증금보다 근저당 금액이 높아져 있더라고요. 그때 바로 전세보증금 반환보증에 가입했는데, 만약 확인 안 했으면 어떻게 됐을지 생각만 해도 아찔해요.

자주 묻는 질문 5가지

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