계약갱신 거절 가능한 9가지 사유: 실거주·연체·재건축 총정리

2026년 임대차 실무 가이드

계약갱신청구권 거절 사유는 전세·월세 만기를 앞둔 임대인과 임차인이 가장 많이 다투는 주제입니다. 임차인은 “2년 더 살 수 있는 권리”라고 생각하고, 임대인은 “내 집인데 왜 마음대로 돌려받지 못하나”라고 느끼기 쉽습니다. 하지만 주택임대차보호법은 임차인의 갱신요구권을 인정하면서도, 일정한 경우에는 임대인이 갱신을 거절할 수 있도록 9가지 사유를 정해두고 있습니다.

핵심은 단순합니다. 임차인이 법정 기간 안에 계약갱신을 요구하면 임대인은 원칙적으로 거절할 수 없습니다. 다만 차임 연체, 무단 전대, 고의·중과실 파손, 철거·재건축, 임대인 또는 직계존비속의 실제 거주 등 법에서 정한 사유가 있으면 거절이 가능합니다. 이 글은 임대인과 임차인이 감정적으로 다투기 전에 확인해야 할 법정 거절 사유, 통지 시기, 실거주 손해배상, 증빙자료를 실무적으로 정리한 가이드입니다.

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작성자: 송석
주택임대차보호법, 전월세 계약 분쟁, 임대차 계약갱신 실무를 임대인·임차인 관점에서 분석하는 부동산 콘텐츠

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1. 계약갱신청구권과 거절 사유의 기본 구조

계약갱신청구권이란 무엇인가

계약갱신청구권은 임차인이 기존 주택임대차계약을 한 번 더 갱신해 달라고 요구할 수 있는 권리입니다. 주택임대차보호법상 임차인은 이 권리를 1회 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 쉽게 말하면 기본 2년 계약 후 요건을 충족하면 한 번 더 2년을 요구할 수 있는 구조입니다.

다만 계약갱신청구권은 임차인이 언제든지 마음대로 행사할 수 있는 권리가 아닙니다. 법정 기간 안에 행사해야 하고, 이미 1회 사용했다면 다시 사용할 수 없습니다. 또한 임대인에게 법정 갱신거절 사유가 있으면 임차인의 요구가 받아들여지지 않을 수 있습니다.

계약갱신청구권 행사 기간

2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차계약은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신 요구를 해야 합니다. 이 기간을 놓치면 계약갱신청구권 행사 여부가 다투어질 수 있습니다. 반대로 임대인도 갱신거절이나 조건 변경 통지를 할 때 이 기간을 신경 써야 합니다.

실무에서는 “만기 한 달 전에 말하면 되겠지”라고 생각하다가 문제가 생기는 경우가 많습니다. 현재 적용되는 계약이라면 대부분 만기 2개월 전까지는 갱신 여부에 대한 의사를 명확히 정리하는 것이 안전합니다. 문자, 카카오톡, 내용증명, 이메일 등으로 남긴 기록이 나중에 중요한 증거가 될 수 있습니다.

임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없다

계약갱신청구권의 핵심은 임대인이 마음대로 거절할 수 없다는 데 있습니다. 임차인이 기간 안에 갱신을 요구하면 임대인은 주택임대차보호법 제6조의3에서 정한 사유가 있을 때만 거절할 수 있습니다. 이 사유는 법에 열거되어 있으므로, 단순히 “집을 팔 계획이다”, “보증금을 많이 올리고 싶다”, “다른 세입자에게 더 비싸게 놓고 싶다”는 이유만으로는 부족합니다.

다만 임대인에게도 보호받아야 할 사정은 있습니다. 임대인 본인이나 부모·자녀가 실제 거주해야 하거나, 임차인이 월세를 상당히 연체했거나, 무단 전대를 했거나, 주택을 심하게 훼손했다면 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다. 따라서 임차인과 임대인은 각자의 권리만 주장하기보다 법정 사유에 해당하는지부터 확인해야 합니다.

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2. 임대인이 거절할 수 있는 9가지 법정 사유

주택임대차보호법상 9가지 거절 사유

계약갱신청구권 거절 사유는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서에 열거되어 있습니다. 실무에서는 이 9가지를 정확히 구분해야 합니다. “분쟁이 있을 것 같다”는 추상적 이유가 아니라, 법정 사유 중 어느 항목에 해당하는지 설명할 수 있어야 합니다.

법정 사유는 증거로 설명할 수 있어야 한다

임대인이 위 9가지 사유 중 하나를 주장하려면 나중에 설명할 수 있는 자료를 준비하는 것이 좋습니다. 차임 연체라면 계좌 입금 내역, 독촉 문자, 미납 내역이 필요합니다. 무단 전대라면 실제 거주자 확인자료, 관리사무소 기록, 우편물, 임차인의 인정 문구 등이 도움이 될 수 있습니다. 파손이라면 사진, 수리 견적서, 입주 당시 상태 기록이 중요합니다.

임차인도 마찬가지입니다. 임대인이 막연히 “실거주하겠다”, “재건축 예정이다”, “집을 비워달라”고 말한다면 법정 사유에 해당하는지 확인해야 합니다. 특히 실거주와 재건축 사유는 실제 필요성과 구체성이 중요하므로, 임대인의 통지 내용이 모호하다면 문자나 내용증명으로 정확한 사유를 확인해 두는 것이 좋습니다.

거절 사유가 있다고 자동으로 분쟁이 끝나는 것은 아니다

거절 사유가 존재하더라도 그 사유가 충분히 입증되지 않으면 분쟁이 생길 수 있습니다. 예를 들어 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했지만 실제로는 제3자에게 더 높은 보증금으로 임대한 경우, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 임차인이 주택을 훼손했다는 이유도 통상적인 사용에 따른 마모인지, 고의·중과실 파손인지 다툼이 생길 수 있습니다.

따라서 계약갱신 거절은 말보다 기록이 중요합니다. 임대인은 법정 사유와 증빙을 갖추고, 임차인은 갱신요구 시점과 임대인의 거절 사유를 명확히 남겨야 합니다.

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3. 가장 많이 다투는 임대인 실거주 거절

임대인 실거주는 가장 흔한 거절 사유

계약갱신청구권 분쟁에서 가장 많이 등장하는 사유는 임대인 실거주입니다. 법은 임대인 본인뿐 아니라 임대인의 직계존속과 직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에도 갱신 거절을 허용합니다. 여기서 직계존속은 부모·조부모 등 윗세대, 직계비속은 자녀·손자녀 등 아랫세대를 의미합니다.

즉, 집주인이 직접 들어가 사는 경우뿐 아니라 부모님이 거주하거나 자녀가 거주해야 하는 경우에도 사유가 될 수 있습니다. 다만 “언젠가 들어갈 수도 있다”는 정도의 막연한 계획으로는 부족할 수 있습니다. 실제 거주 의사가 있어야 하고, 그 의사가 객관적 사정과 맞아야 분쟁을 줄일 수 있습니다.

실거주 통지에 들어가면 좋은 내용

임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하려면 통지 내용이 명확해야 합니다. 단순히 “계약 연장 안 합니다”라고만 보내면 나중에 사유가 불명확해질 수 있습니다. 가능하면 누가 거주할 것인지, 언제 입주할 예정인지, 갱신을 거절하는 법적 사유가 실제 거주임을 분명히 적어두는 것이 좋습니다.

위 문구는 예시일 뿐이며, 실제 상황에 맞게 조정해야 합니다. 부모나 자녀가 거주하는 경우에는 “임대인의 직계존속” 또는 “임대인의 직계비속”이 실제 거주할 예정이라는 점을 명확히 적는 것이 좋습니다.

허위 실거주라면 손해배상 문제가 생긴다

임대인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절했는데, 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우에는 임차인에게 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 법은 손해배상액에 대한 합의가 없다면 일정 기준 중 큰 금액을 손해배상액으로 정하도록 규정합니다.

정책브리핑 자료에서도 실거주를 이유로 갱신을 거절했지만 이후 예측할 수 없었던 불가피한 사유가 생긴 경우에는 제3자 임대가 가능할 수 있다고 설명합니다. 예를 들어 갑작스러운 해외 주재원 파견 등은 정당한 사유가 될 수 있지만, 단순히 더 높은 임대료를 받기 위한 재임대는 문제가 될 수 있습니다.

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4. 차임 연체·무단 전대·파손 사유 판단법

2기 차임액 연체는 어떻게 계산할까

월세 계약에서 가장 명확한 계약갱신청구권 거절 사유 중 하나는 차임 연체입니다. 법은 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임대인이 갱신을 거절할 수 있다고 정합니다. 여기서 중요한 것은 반드시 연속으로 두 달을 밀려야 한다는 뜻이 아니라, 연체액이 2기 차임액에 해당하는 수준에 이르렀는지가 핵심이라는 점입니다.

예를 들어 월세가 80만 원이라면 연체액이 160만 원에 이른 사실이 있는 경우 거절 사유가 될 수 있습니다. 일부를 갚았다가 다시 밀린 경우, 연체가 해소된 경우, 보증금에서 공제하기로 한 경우 등은 구체적 사실관계에 따라 다툼이 생길 수 있습니다.

무단 전대는 임대인의 동의가 핵심

임차인이 임대인의 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 제3자에게 다시 빌려주는 경우, 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있습니다. 전대는 단순히 가족이나 지인이 잠시 머무는 것과 다릅니다. 임차인이 독립적인 사용수익 권한을 제3자에게 넘기고 대가를 받는 구조라면 문제가 될 가능성이 커집니다.

예를 들어 임차인이 집 전체를 다른 사람에게 월세로 넘기고 본인은 다른 곳에 거주한다면 무단 전대에 해당할 가능성이 높습니다. 반대로 배우자, 자녀, 부모 등 가족이 함께 거주하는 것은 일반적인 공동생활일 수 있으므로 전대와 구분해야 합니다.

파손은 통상 손모와 구별해야 한다

임차인이 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우도 갱신 거절 사유입니다. 하지만 임대차 기간 동안 생기는 모든 흠집이 갱신 거절 사유가 되는 것은 아닙니다. 벽지의 자연스러운 변색, 장판의 통상 마모, 설비의 노후화는 일반적인 사용에 따른 손모로 볼 수 있습니다.

반면 임차인이 임대인의 동의 없이 벽을 철거하거나, 구조를 변경하거나, 설비를 훼손하거나, 반려동물 관리 부주의로 심각한 손상을 발생시킨 경우에는 문제가 될 수 있습니다. 이때 입주 당시 사진, 중간 점검 사진, 수리 견적서, 전문가 의견이 중요합니다.

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5. 철거·재건축을 이유로 한 거절

재건축 예정이라는 말만으로는 부족하다

임대인이 철거 또는 재건축을 이유로 계약갱신을 거절하려면 법에서 정한 요건에 해당해야 합니다. 단순히 “언젠가 재건축할 예정”이라거나 “리모델링을 하고 싶다”는 사정만으로는 부족할 수 있습니다. 주택임대차보호법은 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 점유를 회복할 필요가 있는 경우 중 일정한 사유를 열거하고 있습니다.

대표적으로 임대차계약 체결 당시 공사시기와 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우가 있습니다. 또 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되어 안전사고 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거나 재건축이 이루어지는 경우도 사유가 될 수 있습니다.

계약 당시 구체적 고지가 중요하다

철거·재건축 사유 중 가장 실무적으로 중요한 것은 계약 체결 당시의 고지입니다. 임대인이 처음 계약할 때부터 “이 건물은 언제쯤 철거 또는 재건축 예정이고, 공사기간은 어느 정도이며, 그 계획에 따라 계약갱신이 어려울 수 있다”고 구체적으로 알렸다면 갱신 거절이 인정될 가능성이 커집니다.

반대로 계약 당시 아무 말도 없다가 만기 직전에 갑자기 “재건축할 예정이니 나가라”고 통보하면 분쟁이 생길 수 있습니다. 물론 안전사고 우려나 법령상 철거처럼 별도의 사정이 있다면 다르게 볼 수 있지만, 단순 계획만으로는 부족합니다.

대수선·인테리어와 재건축은 다르다

임대인이 집을 수리하고 싶다는 이유만으로 계약갱신을 거절할 수 있는 것은 아닙니다. 도배, 장판, 욕실 교체, 주방 리모델링, 인테리어 공사 등은 일반적으로 철거 또는 재건축과 다릅니다. 법정 거절 사유는 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 점유 회복이 필요한 경우를 중심으로 합니다.

따라서 임대인이 “수리해야 하니 나가 달라”고 할 때는 공사의 규모와 법적 성격을 확인해야 합니다. 안전사고 우려가 있는 구조적 문제인지, 단순한 상품성 개선을 위한 인테리어인지에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

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6. 통지 시기와 증거 남기는 방법

임차인의 갱신요구는 기간 안에 해야 한다

계약갱신청구권은 법정 기간 안에 행사해야 합니다. 2020년 12월 10일 이후 최초 체결 또는 갱신된 계약은 임대차기간 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구해야 합니다. 이 기간을 지나면 임차인이 계약갱신청구권을 행사했다고 보기 어려울 수 있습니다.

임차인은 “계약 연장하고 싶습니다”, “계약갱신청구권을 행사합니다”처럼 의사를 명확히 표시하는 것이 좋습니다. 애매하게 “더 살 수도 있을 것 같습니다”라고만 표현하면 나중에 다툼이 생길 수 있습니다.

임대인의 갱신거절 통지도 명확해야 한다

임대인이 계약갱신을 거절하려면 사유와 시기를 명확히 해야 합니다. “연장 불가”라는 말만으로는 부족할 수 있습니다. 가능한 한 주택임대차보호법상 어느 사유에 해당하는지, 구체적인 사실관계가 무엇인지, 만기일에 인도를 요청한다는 내용을 남기는 것이 안전합니다.

실거주라면 누가 거주할 것인지, 재건축이라면 어떤 계획인지, 연체라면 어느 기간의 차임이 얼마만큼 미납되었는지를 정리해야 합니다. 다만 과도한 감정 표현이나 협박성 문구는 분쟁을 키울 수 있으므로 피해야 합니다.

문자·카카오톡·내용증명 활용법

계약갱신 분쟁에서는 통지했다는 사실과 그 내용이 중요합니다. 문자와 카카오톡은 빠르고 실무적으로 많이 쓰이지만, 상대방이 읽었는지와 원본 보존이 중요합니다. 중요한 사안이라면 내용증명을 함께 보내는 것도 방법입니다.

내용증명은 통지 내용과 발송 사실을 객관적으로 남기는 데 도움이 됩니다. 다만 내용증명을 보낸다고 해서 자동으로 법적 결론이 정해지는 것은 아닙니다. 내용증명에는 사실관계, 법정 사유, 요구사항, 기한을 간결하게 적는 것이 좋습니다.

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7. 임대인·임차인 실전 체크리스트

임대인 체크리스트

• 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 기간인지 확인한다.
• 임차인이 이미 계약갱신청구권을 1회 행사했는지 확인한다.
• 법정 9가지 거절 사유 중 어느 항목에 해당하는지 특정한다.
• 실거주라면 실제 입주할 사람이 임대인, 직계존속, 직계비속인지 확인한다.
• 연체라면 2기 차임액 상당의 미납 내역을 정리한다.
• 재건축이라면 계약 당시 고지자료 또는 안전·법령상 근거를 확인한다.
• 갱신거절 통지는 문자, 이메일, 내용증명 등 기록으로 남긴다.
• 실거주 사유로 거절한 뒤 2년 내 제3자 임대 시 손해배상 위험을 검토한다.

임차인 체크리스트

• 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신요구를 할 수 있는지 확인한다.
• 계약갱신청구권을 행사한다는 표현을 명확히 남긴다.
• 임대인의 거절 사유가 법정 9가지에 해당하는지 확인한다.
• 실거주 거절이라면 누가 실제 거주하는지 확인한다.
• 임대인이 제3자에게 다시 임대하는지 등기·전입·매물 정보를 확인한다.
• 연체나 파손을 이유로 거절당했다면 사실관계와 증거를 정리한다.
• 분쟁이 커지면 주택임대차분쟁조정위원회나 법률 상담을 검토한다.

피해야 할 위험한 말과 행동

• 임대인이 “그냥 나가주세요”라고만 통지하는 경우
• 임차인이 “연장할 수도 있어요”처럼 애매하게 말하는 경우
• 실거주 계획이 없는데 임대료를 올리기 위해 실거주라고 통지하는 경우
• 재건축 계획이 구체적이지 않은데 재건축을 이유로 거절하는 경우
• 월세 연체 내역을 정리하지 않고 연체를 주장하는 경우
• 통지 기록 없이 전화로만 중요한 내용을 주고받는 경우

분쟁 예방 순서

1. 만기일 확인: 임대차계약 종료일을 기준으로 6개월 전과 2개월 전 날짜를 계산합니다.
2. 권리 사용 여부 확인: 임차인이 계약갱신청구권을 이미 1회 사용했는지 확인합니다.
3. 사유 특정: 임대인은 법정 9가지 사유 중 어느 사유인지 특정하고, 임차인은 그 사유가 실제인지 확인합니다.
4. 증거 확보: 문자, 카카오톡, 계좌내역, 사진, 계약서 특약, 공사계획서 등 자료를 정리합니다.
5. 서면 통지: 중요한 의사표시는 문자와 내용증명 등 기록이 남는 방식으로 전달합니다.
6. 분쟁조정 검토: 합의가 어렵다면 주택임대차분쟁조정이나 법률 상담을 통해 해결 방향을 잡습니다.

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8. 자주 묻는 질문

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9. 결론: 계약갱신 거절은 법정 사유와 기록이 핵심이다

계약갱신청구권 거절 사유는 임대인과 임차인의 이해관계가 가장 날카롭게 부딪히는 영역입니다. 임차인은 안정적으로 2년 더 거주하고 싶고, 임대인은 실거주·재산권 행사·계약 종료를 원할 수 있습니다. 그래서 주택임대차보호법은 임차인의 갱신요구권을 인정하면서도, 임대인에게 9가지 정당한 거절 사유를 부여하고 있습니다.

임대인은 갱신을 거절하기 전 법정 사유에 해당하는지, 통지 기간을 지켰는지, 증빙자료가 있는지 확인해야 합니다. 특히 실거주를 이유로 거절한다면 실제 입주 계획과 이후 행동이 일치해야 합니다. 임차인은 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신요구권을 명확히 행사하고, 임대인의 거절 사유가 법에 맞는지 확인해야 합니다.

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작성자 프로필

송석

주택임대차보호법, 전월세 계약, 계약갱신청구권, 임대차 분쟁 사례를 실무 관점에서 정리하는 부동산 콘텐츠 작성자입니다. 임대인과 임차인이 계약 전후에 바로 확인할 수 있는 체크리스트 중심으로 정보를 제공합니다.

최종 수정일: 2026년 5월 15일

참고자료 및 출처

• 국가법령정보센터: 주택임대차보호법 제6조의3
• 찾기쉬운 생활법령정보: 임대차계약의 갱신
• 대한민국 정책브리핑: 주택임대차보호법 해설집 안내
• 국토교통부: 계약갱신요구권 행사 안내
• 국토교통부: 임차인의 갱신요구에 대한 거절 안내