양도소득세 예정신고 기한 2026: 양도한 달 말일부터 2개월·가산세 20%·분납 기준과 홈택스 셀프 신고 6단계

양도소득세 예정신고는 토지·주택 등 부동산을 판 경우 양도일(보통 잔금일)이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 주소지 관할 세무서에 하는 신고입니다. 예를 들어 2026년 12월에 잔금을 받았다면 2027년 2월 말(공휴일이면 다음 영업일)까지 신고·납부해야 합니다. 기한을 넘기면 무신고 가산세 20%와 하루 0.022%의 납부지연 가산세가 붙고, 1세대 1주택 비과세여도 12억 원 초과 고가주택이면 신고해야 합니다.

양도 월별 예정신고 기한표

근거는 「소득세법」 제105조입니다. 양도일은 원칙적으로 잔금 청산일이며, 잔금 전에 소유권이전등기를 했다면 등기 접수일입니다.

12월에 잔금을 받느냐 1월로 미루느냐에 따라 귀속 연도가 바뀝니다. 같은 해 손실 난 부동산과 합산(손익통산)하려면 같은 연도 안에 양도해야 합니다.

신고해야 하는 경우와 안 해도 되는 경우

가산세 계산 예시

납부할 양도소득세가 1,000만 원인데 예정신고를 하지 않고 기한 후 90일 만에 신고·납부했다고 가정합니다(부정행위 없는 일반 무신고).

• 무신고 가산세: 1,000만 원 × 20% = 200만 원
• 납부지연 가산세: 1,000만 원 × 0.022% × 90일 = 약 19만 8천 원
• 합계 약 219만 8천 원(지방소득세 가산세 별도)

기한 후 1개월 이내에 신고하면 무신고 가산세의 50%, 3개월 이내 30%, 6개월 이내 20%가 감면됩니다. 늦었다면 하루라도 빨리 기한후신고를 하는 것이 유리합니다. 거짓 계약서 등 부정행위가 있으면 무신고 가산세는 40%로 올라갑니다.

분납 기준과 납부 방법

분납은 신고서에 분납 금액을 적는 것만으로 신청됩니다. 납부는 홈택스 전자납부, 가상계좌, 신용카드(수수료 있음)로 할 수 있습니다.

홈택스 셀프 신고 6단계

1단계: 양도일과 기한을 확정합니다

잔금 영수증과 등기 접수일 중 빠른 날을 양도일로 보고 기한을 계산합니다.

2단계: 취득·양도 서류를 모읍니다

매매계약서(취득·양도 둘 다), 취득세 영수증, 중개보수·법무사비 영수증, 샷시·확장 등 자본적 지출 증빙을 준비합니다. 도배·장판 같은 수선비는 필요경비가 아닙니다.

3단계: 비과세·감면 요건을 점검합니다

1세대 1주택, 일시적 2주택, 8년 자경 등 해당 여부를 확인합니다. 요건이 애매하면 세무서 상담(126)을 먼저 받습니다.

4단계: 홈택스에서 신고서를 작성합니다

“세금신고 → 양도소득세 → 예정신고”에서 일반신고 또는 간편신고를 선택하고, 양도·취득가액과 필요경비, 보유기간을 입력하면 장기보유특별공제와 세액이 자동 계산됩니다.

5단계: 지방소득세를 연계 신고합니다

국세 신고 후 안내되는 위택스 연계 화면에서 지방소득세(양도세의 10%)를 함께 신고합니다.

6단계: 납부하고 접수증을 보관합니다

기한 내 납부하고 접수증·납부확인서를 저장합니다. 같은 해 다른 양도가 있으면 5월 확정신고를 잊지 마세요.

자주 묻는 질문 10개

1. 양도소득세 예정신고 기한은 언제인가요?

부동산은 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내입니다.

2. 계약일 기준인가요, 잔금일 기준인가요?

원칙은 잔금 청산일이며, 잔금 전에 등기했다면 등기 접수일입니다.

3. 비과세인데 신고해야 하나요?

1세대 1주택 비과세이고 양도가액 12억 원 이하라면 신고 의무는 없지만, 요건이 애매하면 신고해 두는 것이 안전합니다.

4. 손해 보고 팔았는데도 신고하나요?

세금은 없지만 같은 해 다른 양도차익과 통산하려면 신고해 두는 것이 좋습니다.

5. 기한을 놓치면 어떻게 하나요?

바로 기한후신고를 하세요. 1개월 이내면 무신고 가산세가 50% 감면됩니다.

6. 분납은 별도 신청이 필요한가요?

신고서에 분납 금액을 적으면 됩니다. 세액이 1천만 원을 넘어야 가능합니다.

7. 예정신고했는데 5월에 또 해야 하나요?

한 해에 한 건만 양도하고 예정신고를 마쳤다면 확정신고는 생략할 수 있습니다.

8. 인테리어 비용도 경비로 빼 주나요?

샷시 교체·발코니 확장 같은 자본적 지출은 증빙이 있으면 가능하지만, 도배·장판 등 수선비는 안 됩니다.

9. 세무사 없이 혼자 해도 되나요?

단순한 1건 양도는 홈택스 간편신고로 직접 할 수 있습니다. 감면·다주택·상속 취득 등은 전문가 검토를 권합니다.

10. 지방소득세는 따로 내나요?

양도세의 10%를 지자체에 별도로 내야 하며, 홈택스 신고 후 위택스로 연계 신고할 수 있습니다.

공식 출처와 확인일

• 국가법령정보센터 「소득세법」 — 제105조 예정신고, 제110조 확정신고, 제112조 분할납부
• 국가법령정보센터 「국세기본법」 — 제47조의2 무신고 가산세, 제47조의4 납부지연 가산세, 제48조 감면
• 국세청 홈택스 — 양도소득세 예정신고·납부

자료 확인일: 2026년 11월 1일