주택임대소득 세금 2026: 주택 수별 과세 기준·간주임대료·2천만 원 분리과세 계산과 신고 6단계

주택임대소득 세금은 부부 합산 주택 수에 따라 과세 여부가 갈립니다. 1주택자는 기준시가 12억 원 초과 주택이나 국외 주택의 월세만 과세되고, 2주택자는 모든 월세가, 3주택 이상은 월세에 더해 보증금 합계 3억 원 초과분에 대한 간주임대료까지 과세됩니다. 연 임대수입이 2천만 원 이하면 14% 분리과세를 선택할 수 있고, 임대사업자로 등록하면 필요경비율 60%와 기본공제 400만 원을 적용받습니다. 아래에서 과세 대상 판단표, 등록·미등록 세액 계산 예시, 5월 신고 6단계를 정리했습니다.

1. 주택임대소득 과세 대상 판단표

간주임대료를 따질 때는 주거 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 소형주택을 주택 수에서 빼 줍니다. 이 특례는 현행법상 2026년 12월 31일까지 적용되므로 2027년 이후 연장 여부를 확인해야 합니다. 1주택 판단과 매도 시 비과세는 1세대 1주택 비과세 요건과 함께 보세요.

2. 간주임대료 계산 구조

간주임대료는 전세 보증금을 은행에 넣었다면 받았을 이자를 임대수입으로 보는 개념입니다. 기본 구조는 (보증금 합계 − 3억 원) × 60% × 정기예금이자율 − 그 보증금에서 생긴 이자·배당입니다. 정기예금이자율은 해마다 기획재정부령으로 고시되므로 신고하는 해의 이자율을 확인해야 합니다.

예를 들어 3주택자의 보증금 합계가 8억 원이면 3억 원을 뺀 5억 원의 60%인 3억 원에 고시 이자율을 곱한 금액이 임대수입에 더해집니다.

3. 분리과세 세액 계산 예시

2주택자가 연 월세 1,200만 원을 받고, 다른 종합소득금액이 2천만 원 이하라고 가정한 단순 계산입니다. 감면과 지방소득세는 별도입니다.

등록 임대주택은 요건에 따라 소득세 감면을 추가로 받을 수도 있지만, 임대 의무기간과 임대료 증액 제한 등 지켜야 할 의무가 생깁니다. 혜택만 보고 등록하기보다 의무 위반 시 과태료와 세금 추징까지 따져 보세요.

4. 사업자등록과 가산세

과세 대상 주택임대소득이 있으면 관할 세무서에 사업자등록을 해야 합니다. 등록하지 않으면 사업 개시일부터 등록 전날까지 수입금액의 0.2%에 해당하는 가산세가 붙을 수 있습니다. 세무서 사업자등록과 지자체 임대사업자 등록(민간임대주택법)은 다른 절차이니 혼동하지 마세요. 가족에게 보증금을 빌려 집을 마련한 경우라면 가족 간 차용증 쓰는 법도 확인해 두는 것이 좋습니다.

5. 5월 신고 6단계

1단계: 부부 합산 주택 수를 셉니다. 공동명의 주택은 지분이 큰 사람의 주택으로 보는 등 규칙이 있으니 국세청 안내를 확인합니다.

2단계: 과세 대상 수입을 정리합니다. 1~12월 월세 입금 내역, 보증금 합계, 관리비 중 임대료 성격 금액을 모읍니다.

3단계: 사업자등록 여부를 확인합니다. 미등록이면 홈택스에서 신청합니다.

4단계: 분리과세와 종합과세를 비교합니다. 홈택스 모의계산으로 두 방식의 세액을 비교합니다.

5단계: 다음 해 5월에 신고합니다. 종합소득세 신고 기간에 주택임대소득 신고서를 제출하고 납부합니다.

6단계: 건강보험료 영향을 확인합니다. 임대소득이 생기면 피부양자 자격이나 지역 보험료가 달라질 수 있으니 공단 기준을 함께 확인합니다.

6. 분리과세 vs 종합과세 선택 기준

• 근로소득 등 다른 소득이 많은 경우: 종합과세하면 높은 세율 구간에 합쳐지므로 분리과세가 유리한 경우가 많습니다.
• 다른 소득이 거의 없는 은퇴자: 종합과세 시 낮은 세율과 각종 공제로 세액이 더 적을 수 있어 비교가 필요합니다.
• 실제 경비(이자·수선비)가 큰 경우: 장부를 써서 종합과세하면 실제 경비를 반영할 수 있습니다.
• 수입이 2천만 원 초과: 선택권 없이 종합과세됩니다.

자주 묻는 질문 10개

1. 1주택자 월세는 무조건 비과세인가요?

기준시가 12억 원 초과 주택이나 국외 주택이면 1주택이라도 과세됩니다.

2. 2주택자 전세 보증금은 과세되나요?

아닙니다. 보증금 간주임대료는 3주택 이상부터 적용됩니다.

3. 월세 소득이 적은데 신고해야 하나요?

과세 대상이면 금액이 적어도 신고 대상입니다. 공제 후 세액이 없을 수도 있습니다.

4. 분리과세하면 건강보험료와 무관한가요?

분리과세 임대소득도 건강보험료 산정에 반영될 수 있습니다.

5. 공동명의면 주택 수는 어떻게 세나요?

원칙적으로 지분이 큰 사람의 주택으로 보며, 일정 조건에서는 소수지분자도 포함됩니다.

6. 관리비도 임대수입인가요?

실비로 받는 공공요금은 제외되지만, 임대료 성격의 금액은 수입에 포함될 수 있습니다.

7. 신고를 안 하면 어떻게 되나요?

무신고·납부지연 가산세가 붙고, 확정일자·전월세 신고 자료로 확인될 수 있습니다.

8. 지자체 임대사업자 등록은 필수인가요?

세무서 사업자등록은 의무지만 지자체 임대사업자 등록은 선택입니다. 등록하면 의무가 함께 생깁니다.

9. 오피스텔 월세도 포함되나요?

주거용으로 임대하면 주택으로 볼 수 있어 주택 수와 과세에 영향을 줍니다.

10. 신고는 언제 하나요?

1년 치 임대소득을 다음 해 5월 종합소득세 신고 기간에 신고합니다.

공식 출처와 확인일

• 국세청 — 주택임대소득 과세 안내, 세금절약가이드
• 국가법령정보센터 — 소득세법 제12조(비과세), 제25조(간주임대료), 제64조의2(분리과세 세액 계산), 제81조의12(주택임대사업자 미등록 가산세)
• 국세청 홈택스 — 사업자등록 신청, 종합소득세 신고

자료 확인일: 2026년 10월 25일