양도세 손익통산 2026: 같은 해 양도차손 합산·기본공제 250만 원·잔금일 기준과 연말 매도 절세 6단계

양도세 손익통산은 같은 해에 판 부동산의 이익과 손실을 합쳐 세금을 계산하는 방식입니다. 이익 1억·손실 4천만 원 사례로 연내 매도 시 약 1,064만 원 줄어드는 계산, 잔금일 기준, 이월 불가 주의점, 연말 매도 6단계를 정리했습니다.

양도세 손익통산은 1월 1일부터 12월 31일까지 같은 해에 양도한 부동산 등의 이익과 손실을 합쳐 양도소득금액을 계산하는 방식입니다. 그래서 올해 이익이 난 부동산을 팔았고 손실이 예상되는 다른 부동산이 있다면, 그 손실 자산의 잔금일을 올해 안으로 맞추는 것만으로 세금이 크게 줄 수 있습니다. 반대로 손실은 다음 해로 넘어가지 않아, 해를 넘기면 공제 효과가 사라집니다. 아래에서 통산 범위, 계산 예시, 연말 매도 순서를 정리했습니다.

홈택스에서 양도소득세 모의계산 해 보기 →

두 자산을 합친 세액을 홈택스 모의계산으로 직접 비교할 수 있습니다.

먼저 결론

같은 과세기간(1월~12월)에 양도한 자산의 이익과 손실만 합칠 수 있습니다.
부동산·부동산 권리·기타자산은 한 그룹, 주식은 다른 그룹이라 서로 합치지 않습니다.
양도시기는 원칙적으로 잔금일이며, 잔금 전 등기를 하면 등기 접수일입니다.
이익 1억 원 자산과 손실 4천만 원 자산을 같은 해에 팔면 국세 기준 약 1,064만 원이 줄어드는 사례가 나옵니다.
같은 해 2건 이상 팔았다면 다음 해 5월 확정신고로 합산해야 합니다.

양도세 손익통산이 되는 범위

소득세법 제102조는 양도소득금액을 자산 그룹별로 나눠 계산하고, 한 그룹에서 생긴 손실은 같은 그룹의 이익에서만 빼도록 정하고 있습니다. 부동산 투자자가 기억할 핵심은 “같은 해, 같은 그룹”입니다.

그룹	포함 자산	통산 가능 여부
1그룹	토지, 건물, 분양권·입주권 등 부동산 권리, 기타자산	그룹 안에서 서로 통산 가능
2그룹	주식 등	1그룹과 통산 불가
3그룹	파생상품 등	다른 그룹과 통산 불가
4그룹	신탁 수익권	다른 그룹과 통산 불가

예를 들어 아파트 양도차손은 상가나 토지의 양도차익에서는 뺄 수 있지만, 해외주식 이익에서는 뺄 수 없습니다. 기본공제 250만 원도 그룹별로 1년에 한 번씩 적용됩니다.

이익 1억·손실 4천만 원 계산 예시

보유 3년 미만이라 장기보유특별공제가 없고, 두 자산 모두 기본세율이 적용된다고 가정한 국세 기준 계산입니다. 지방소득세(10%)는 별도입니다.

선택	과세표준	세율·누진공제	산출세액(국세)
상가 A(이익 1억)만 올해 매도, 토지 B(손실 4천만)는 내년	1억 − 250만 = 9,750만 원	35%, 1,544만 원	약 1,868만5천 원
A와 B 모두 올해 잔금	1억 − 4천만 − 250만 = 5,750만 원	24%, 576만 원	약 804만 원
차이	–	–	약 1,064만5천 원 절감

손실 4천만 원을 그대로 빼는 효과에 더해, 과세표준이 낮아지면서 적용 세율 구간도 35%에서 24%로 내려갑니다. 반대로 B를 내년에 팔면 내년에 다른 이익이 없을 경우 그 손실은 아무 효과 없이 사라집니다.

통산이 안 되거나 효과가 줄어드는 경우

경우	이유	대응
비과세 주택의 양도차손	비과세 대상 자산의 손실은 통산 대상이 아님	비과세 여부 먼저 확인
손실 자산 잔금이 내년으로 밀림	과세기간이 달라짐	잔금일을 12월 31일 이전으로 계약
주식 손실로 부동산 이익 상쇄	그룹이 다름	부동산은 부동산끼리 통산
특수관계인에게 시가보다 싸게 매도	부당행위계산 부인으로 시가 기준 재계산	시가 거래, 감정평가 확보
세율이 다른 자산 간 통산	같은 세율 자산의 이익에서 먼저 공제 후 나머지 안분	세무사와 순서 계산

특히 1세대 1주택 비과세 주택은 손실이 나도 통산에 쓸 수 없습니다. 비과세 요건은 1세대 1주택 비과세 요건 2026에서, 일시적 2주택 상황이라면 일시적 2주택 비과세 2026에서 먼저 확인하세요.

연말 매도 절세 6단계

1단계: 올해 이미 양도한 자산을 정리합니다

올해 잔금을 받은 부동산과 각 양도차익, 예정신고 여부를 표로 만듭니다. 예정신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 합니다.

2단계: 손실이 예상되는 자산을 찾습니다

취득가액과 필요경비를 더한 금액보다 지금 시세가 낮은 부동산이 있는지 봅니다. 분양권 프리미엄 하락분도 손실이 될 수 있습니다.

3단계: 같은 그룹인지, 비과세 대상이 아닌지 확인합니다

부동산·부동산 권리끼리인지, 손실 자산이 비과세 주택은 아닌지 확인합니다.

4단계: 잔금일을 12월 31일 이전으로 맞춥니다

양도시기는 잔금일입니다. 매수인 대출 일정 때문에 잔금이 밀리지 않도록 계약서에 날짜를 분명히 적고, 필요하면 12월 중순으로 여유를 둡니다.

5단계: 홈택스 모의계산으로 합산 세액을 비교합니다

두 자산을 같은 해에 넣었을 때와 나눴을 때의 세액을 비교합니다. 장기보유특별공제나 중과세율이 섞이면 결과가 달라지므로 실제 숫자로 확인하세요.

6단계: 다음 해 5월 확정신고로 합산합니다

2건 이상 양도했다면 예정신고만으로 끝나지 않고 다음 해 5월 확정신고로 합산해야 합니다. 이때 손실 자산도 반드시 함께 신고합니다.

1세대 1주택 비과세 요건 이어서 확인하기 →

손실 자산이 비과세 대상인지 먼저 확인할 수 있습니다.

상황별 판단: 다주택·토지·상속 부동산

상황	검토 방향	주의점
상가 이익 + 오피스텔 손실	같은 해 잔금으로 통산	오피스텔 주택 수 포함 여부 확인
토지 이익 + 분양권 손실	같은 1그룹이라 통산 가능	분양권 세율 구간 별도 확인
상속받은 부동산 손실	상속 당시 평가액이 취득가액	평가액이 높으면 손실이 커질 수 있음
배우자 명의 자산 손실	사람별로 따로 계산	부부 간에는 통산되지 않음
연말 급매로 손실 만들기	가족에게 저가 매도는 위험	시가 거래와 증빙 필요

손익통산은 사람별로 계산합니다. 남편의 손실을 아내의 이익과 합칠 수는 없으므로 명의별로 따로 판단해야 합니다. 증여로 명의를 옮기는 방법은 증여세 면제한도 2026을 참고하되, 증여 후 단기간 양도 시 이월과세 규정을 꼭 확인하세요.

실수 방지 체크리스트

☐ 올해 양도한 자산과 예정신고 여부를 정리했다
☐ 손실 자산이 부동산·부동산 권리 그룹인지 확인했다
☐ 손실 자산이 비과세 주택이 아닌지 확인했다
☐ 손실 자산의 잔금일을 12월 31일 이전으로 계약했다
☐ 명의자가 같은 사람인지 확인했다
☐ 특수관계인 저가 매도가 아닌지 확인했다
☐ 홈택스 모의계산으로 합산 전후 세액을 비교했다
☐ 다음 해 5월 확정신고 일정을 잡았다

자주 묻는 질문 10개

1. 양도차손은 다음 해로 넘길 수 있나요?

양도소득의 결손금은 이월되지 않습니다. 같은 해에 써야 합니다.

2. 주식 손실로 부동산 양도세를 줄일 수 있나요?

그룹이 달라 통산되지 않습니다.

3. 계약은 올해, 잔금은 내년이면 언제 양도한 건가요?

원칙적으로 잔금일이 양도시기라 내년 양도로 봅니다.

4. 비과세 주택에서 손실이 났어요.

비과세 대상 자산의 손실은 통산에 쓸 수 없는 것으로 봅니다.

5. 부부가 각각 판 부동산도 합칠 수 있나요?

손익통산은 사람별로 계산하므로 부부 간에는 합칠 수 없습니다.

6. 기본공제 250만 원은 건마다 받나요?

그룹별로 1년에 250만 원 한 번입니다. 먼저 양도한 자산부터 적용합니다.

7. 예정신고를 했는데 확정신고도 해야 하나요?

같은 해 2건 이상 양도했다면 합산을 위해 다음 해 5월 확정신고가 필요합니다.

8. 중과세 주택과 일반 토지의 손익도 합칠 수 있나요?

같은 그룹이라 통산은 가능하지만 세율이 다른 자산 간 공제 순서 규정이 있어 계산이 복잡합니다.

9. 손실을 만들려고 가족에게 싸게 팔면요?

시가보다 현저히 낮으면 부당행위계산 부인으로 시가 기준 재계산될 수 있습니다.

10. 양도차손이 생기면 신고하지 않아도 되나요?

손실이어도 예정신고 대상이며, 통산을 받으려면 신고에 포함해야 합니다.

공식 출처와 확인일

국가법령정보센터 — 소득세법 — 제102조 양도소득금액의 구분 계산, 제103조 기본공제, 제105조 예정신고
국가법령정보센터 — 소득세법 시행령 — 제162조 양도시기, 제167조의2 양도차손 공제 순서
국세청 홈택스 — 양도소득세 모의계산, 예정·확정신고
국세청 — 양도소득세 신고 안내

자료 확인일: 2026년 10월 29일

작성자: 송석 · 땅구미 절세노트 운영자

본 글은 일반적인 세금 정보이며 개인별 세무 판단을 대신하지 않습니다. 계산 예시는 단순화한 가정이며 장기보유특별공제, 중과세율, 감면 적용 여부에 따라 결과가 달라지므로 실제 매도 전 국세청 또는 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.