아파트 취득 계약서와 계산기로 주택 취득세 계산법을 확인하는 장면

주택 취득세 계산법 2026: 세율표·감면·신고기한 총정리

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주택 취득세 계산법을 2026년 시행 세법 기준으로 정리했습니다. 가액별 세율표와 지방교육세·농어촌특별세 합계세율, 생애최초 감면 요건과 2028년 시한, 60일 신고기한과 6단계 납부 절차, 실수 방지 체크리스트까지 공식 출처와 함께 확인하세요.

주택 취득세 계산법은 취득 당시 가액으로 본세율을 정하고(6억 원 이하 1%, 6억 원 초과~9억 원 이하 1~3% 법정 계산식, 9억 원 초과 3%), 여기에 지방교육세·농어촌특별세를 더한 뒤 감면 요건을 마지막으로 확인하는 순서입니다. 다만 보유 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 중과세율이 적용될 수 있고, 감면은 취득일 현재 요건 충족 여부에 따라 달라집니다. 아래에서 가액별 세율표, 계산 예시, 감면 정리, 60일 신고 절차, 실수 방지 체크리스트까지 공식 출처와 함께 순서대로 확인하실 수 있습니다.

위택스에서 취득세 신고·납부 내역 확인하기 →

행정안전부 지방세 통합 시스템에서 신고·납부·고지내역을 확인할 수 있습니다.

먼저 결론

  • 주택 취득세 본세율은 취득 당시 가액 6억 원 이하 1%, 9억 원 초과 3%이고, 그 사이는 법정 계산식으로 1~3% 사이에서 정해집니다.
  • 최종 세액은 본세에 지방교육세(취득세액의 10% 수준)와 농어촌특별세(전용 85㎡ 이하 주택은 비과세)를 더해 계산합니다.
  • 생애최초 감면은 2028년 12월 31일까지 시행되며, 주택 유형에 따라 300만 원 또는 200만 원을 공제합니다.
  • 신고는 상속이 아니면 취득일부터 60일 이내이고, 상속은 6개월 이내입니다.
  • 2주택 이상이 되는 취득과 조정대상지역 여부, 일시적 2주택 요건에 따라 세율이 달라지므로 매수 전 판정이 우선입니다.
취득세는 가액 구간별 본세율에 지방교육세·농어촌특별세와 감면 여부를 순서대로 더해 계산합니다.

주택 취득세 세율표: 가액 구간별 계산 기준

주택을 유상거래(매매 등)로 취득할 때 적용되는 본세율은 지방세법 제11조에 따라 취득 당시 가액 구간으로 정해집니다. 6억 원 이하 구간과 9억 원 초과 구간은 단일세율이고, 6억 원을 초과해 9억 원 이하인 구간은 아래 법정 계산식으로 세율이 구간 안에서 연속적으로 올라갑니다.

취득 당시 가액 취득세 본세율 계산 방법
6억 원 이하 1% 과세표준 × 1%
6억 원 초과 ~ 9억 원 이하 1~3% 사이 법정 계산식 세율 = (취득 당시 가액 × 2 ÷ 3억 원 − 3) × 1/100
※ 소수점 아래 다섯째 자리에서 반올림해 넷째 자리까지 계산
9억 원 초과 3% 과세표준 × 3%
상속으로 인한 취득 2.8% (농지는 2.3%) 과세표준 × 1,000분의 28
증여 등 그 밖의 무상취득 3.5% 과세표준 × 1,000분의 35

본세에 더해지는 지방교육세는 유상거래 주택에서 취득세액의 10% 수준이 적용되고, 농어촌특별세는 전용면적 85㎡ 이하 주택의 매수인에게 부과되지 않습니다. 감면을 적용받는 경우 지방교육세와 농어촌특별세의 계산 기준이 달라질 수 있으므로, 정확한 합계 세액은 관할 시·군·구 세무과나 위택스에서 확인하시는 것이 안전합니다. 오피스텔·상가처럼 주택으로 등재되지 않은 부동산은 이 표의 주택 세율이 아니라 그 밖의 취득에 대한 세율(4%)이 적용될 수 있어 구분이 필요합니다.

취득세 계산 예시 3가지

실제 계산 흐름을 단순화한 예시입니다. 지방교육세는 취득세액의 10%를, 농어촌특별세는 전용면적 85㎡ 초과 주택에 한해 취득세액의 10%를 가정했으며, 실제 세액은 면적·감면·신고 시점에 따라 달라질 수 있습니다.

예시 1. 5억 원 아파트(전용 85㎡ 이하)

  • 취득세 본세: 5억 원 × 1% = 500만 원
  • 농어촌특별세: 전용 85㎡ 이하라 비과세
  • 지방교육세: 500만 원 × 10% = 50만 원
  • 합계: 약 550만 원 (합계세율 약 1.1%)

예시 2. 7억 원 주택(전용 85㎡ 초과 가정)

  • 본세율: (7억 원 × 2 ÷ 3억 원 − 3) × 1/100 = 1.6667%
  • 취득세 본세: 7억 원 × 1.6667% ≈ 1,167만 원
  • 지방교육세: 취득세액의 10% ≈ 117만 원
  • 농어촌특별세: 취득세액의 10% ≈ 117만 원
  • 합계: 약 1,400만 원

예시 3. 12억 원 주택(전용 85㎡ 초과 가정)

  • 취득세 본세: 12억 원 × 3% = 3,600만 원
  • 지방교육세: 3,600만 원 × 10% = 360만 원
  • 농어촌특별세: 3,600만 원 × 10% = 360만 원
  • 합계: 약 4,320만 원

계산의 출발점은 본세율이 아니라 과세표준과 보유 주택 수 판정이라는 점을 유의하시기 바랍니다. 같은 금액을 취득해도 주택 수와 지역, 감면 요건에 따라 최종 세액이 달라집니다.

과세표준: 실거래가액과 신(옛)과세표준

취득세 과세표준은 매매계약상 실거래가액과, 공시가격 등에 공정시장가액인정비율을 적용해 산출한 신(옛)과세표준 중 더 높은 금액으로 정해집니다. 계약금액이 낮게 신고되었더라도 신(옛)과세표준이 더 높으면 그 금액으로 과세되므로, 매수 전 예상 과세표준을 먼저 확인해 두면 취득세 예산이 어긋나는 일을 줄일 수 있습니다.

중개수수료, 등기 접수 비용, 대출 관련 비용 같은 부대비용은 취득세 과세표준에 포함되지 않습니다. 매수 단계에서 총비용을 점검할 때는 취득세와 중개보수·등기 비용을 항목별로 나눠 계산하는 것이 실무적인데, 항목별 계산 방법은 아파트 매수 부대비용 계산법 2026에서 별도로 정리했습니다.

취득세 감면: 생애최초·신혼부부 정리

취득세 감면은 지방세특례제한법과 각 지자체 조례에 따라 운영되며, 취득일 현재 요건을 충족해야 합니다. 대표적인 감면 유형을 정리하면 아래와 같습니다.

감면 유형 핵심 요건 감면 내용(요지)
생애최초 주택 구입 본인·배우자가 주택 소유 사실이 없고, 거주할 목적으로 취득 당시 가액 12억 원 이하 주택을 유상거래로 취득(미성년자 제외) 일정 요건의 소형주택(전용 60㎡ 이하·가액 기준 충족, 인구감소지역 주택 등)은 300만 원 공제, 그 외 주택은 200만 원 공제. 2028년 12월 31일까지 시행
신혼부부 혼인 후 5년 이내인 무주택자가 거주할 목적으로 소규모 공동주택 취득 지자체 조례 기준에 따라 감면
출산·양육 최근 5년 내 출산(예정 포함)이 있는 가구의 주택 취득 조례에 따라 세액 공제, 생애최초 감면과 동일 주택 중복 적용 불가
다자녀 가구 자녀 수, 세대원 주택 보유 상태 등 요건 충족 지역·시기에 따라 감면율과 주택가액 기준이 다름
농어가주택 등 농어촌 지역 거주 목적, 주택 규모 요건 조례 확인 필요

생애최초 감면, 이것만은 확인하세요

  • 감면 대상은 본인과 배우자가 주택을 소유한 사실이 없는 경우로 한정됩니다. 상속 지분 보유 이력 등 무주택 판정 기준이 세부적으로 정해져 있습니다.
  • 감면 후 취득일부터 3년 이내에 해당 주택을 매각·증여하거나 임대 등 다른 용도로 사용하면 감면받은 취득세가 추징될 수 있습니다.
  • 감면 시한(2028년 12월 31일)과 세부 운영 기준은 행정안전부 고시로 확인되므로, 신고 전에 관할 세무과에 요건을 먼저 확인하시기 바랍니다.

감면은 신고할 때 같이 신청하는 것이 원칙입니다. 나중에 소급 신청이 어려울 수 있으므로, 계약 단계에서 예상 감면액을 반영해 자금 계획을 세우고 취득일부터 60일 안에 요건 증빙과 함께 신고를 마치는 흐름이 안전합니다.

신고와 납부: 60일 기한 6단계 절차

취득세는 취득일이 속하는 날부터 60일 이내에 시·군·구(구청 세무과)에 신고하고 납부합니다. 상속으로 취득한 경우에는 사망일이 속하는 날부터 6개월 이내입니다. 절차를 단계별로 정리하면 다음과 같습니다.

  1. 1단계: 취득일을 확인합니다. 매매는 잔금 지급일이 통상 취득일이 되며, 등기 접수일과 혼동하지 않도록 계약서와 등기서류를 함께 확인합니다.
  2. 2단계: 과세표준을 정합니다. 실거래가액과 신(옛)과세표준을 비교해 더 높은 금액을 기준으로 삼습니다.
  3. 3단계: 적용 세율을 판정합니다. 세대별 보유 주택 수, 조정대상지역 여부, 일시적 2주택 해당 여부, 감면 요건을 순서대로 확인합니다.
  4. 4단계: 60일 이내에 신고합니다. 관할 시·군·구 세무과 방문 또는 위택스를 통해 신고하고, 감면 대상이면 증빙서류를 함께 제출합니다.
  5. 5단계: 고지·납부를 확인합니다. 신고 후 납부 안내에 따라 기한 내 납부하고, 감면이 반영되었는지 세액을 다시 확인합니다.
  6. 6단계: 증빙을 보관합니다. 신고 확인서와 감면 관련 서류를 보관해 추후 양도세 계산과 감면 추징 대비에 활용합니다.

신고·납부 기한을 지나면 무신고가산세와 납부지연가산세가 붙을 수 있습니다. 메뉴 명칭과 접수 방식은 지자체·시스템 개편에 따라 조금씩 달라질 수 있으니, 화면 안내가 실제와 다르면 관할 세무과에 먼저 확인하시기 바랍니다.

다주택·일시적 2주택 주의사항

취득 시점에 세대별로 보유한 주택 수가 늘어나면 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 일반세율보다 높은 중과세율이 적용될 수 있습니다. 반면 기존 주택을 정해진 기한 안에 처분하는 일시적 2주택에 해당하면 중과가 배제되거나 완화될 수 있어, 처분 계획과 기한 계산이 곧 세액 차이로 이어집니다.

일시적 2주택의 처분기한 계산 방법과 유의사항은 일시적 2주택 취득세 처분기한 2026 정리에서 확인할 수 있습니다. 다주택 취득의 세율은 개정이 잦은 영역이므로, 매수 전에 반드시 취득 시점 기준으로 세무 전문가 또는 관할 세무과 판정을 받아 두시기 바랍니다.

실수 방지 체크리스트

계약 전후 확인 항목

  • 세대원 전체의 주택 보유 현황을 기준으로 취득 후 주택 수를 먼저 판정했습니다.
  • 매도인 명의의 미납 취득세나 재산세 체납 여부(인하담보 문제)를 확인했습니다.
  • 취득일(잔금일)을 정확히 기록했고 60일 신고기한을 달력에 표시했습니다.
  • 실거래가액과 신(옛)과세표준을 비교해 과세표준이 될 금액을 예상했습니다.
  • 감면 요건(생애최초·신혼부부 등) 충족 여부와 증빙서류를 신고 전에 준비했습니다.
  • 전용면적에 따른 농어촌특별세 과세 여부를 확인했습니다.
  • 일시적 2주택이라면 기존 주택 처분기한과 처분 완료 가능성을 점검했습니다.
  • 감면 적용 주택이라면 3년 내 매각·임대 시 추징될 수 있다는 점을 숙지했습니다.

자주 묻는 질문 10개

1. 5억 원 아파트를 살 때 취득세는 얼마인가요?

취득 당시 가액이 6억 원 이하라면 본세율 1%가 적용됩니다. 전용면적 85㎡ 이하 주택은 농어촌특별세가 부과되지 않고, 지방교육세를 더한 합계가 대략 1.1% 수준이라 5억 원 기준 약 550만 원이 됩니다. 감면 요건에 해당하면 더 줄어들 수 있습니다.

2. 취득세 신고기한을 놓치면 어떻게 되나요?

60일이 지난 뒤에는 무신고가산세와 납부지연가산세가 추가될 수 있습니다. 기한이 지났다면 그대로 두지 말고 가능한 빨리 기한후신고를 진행하고, 가산세 감면 요건이 있는지 관할 세무과에 확인하시기 바랍니다.

3. 생애최초 취득세 감면은 언제까지 받을 수 있나요?

감면 규정은 2028년 12월 31일까지 시행 중입니다. 다만 감면 대상 주택과 공제 금액, 무주택 판정 기준이 세부 고시로 정해져 있으므로, 취득 전에 운영 기준과 요건을 관할 시·군·구 세무과에서 확인하시기 바랍니다.

4. 이사를 위해 집을 사면 바로 2주택 중과가 되나요?

기존 주택을 정해진 기한 내에 처분하는 일시적 2주택에 해당하면 중과 배제나 완화가 적용될 수 있습니다. 취득일 기준으로 처분기한이 계산되므로, 계약 전에 기한과 처분 계획을 먼저 점검하시기 바랍니다.

5. 중개수수료와 등기비용도 취득세 과세표준에 포함되나요?

아니요. 취득세 과세표준은 매매대금 등 취득 당시 가액과 신(옛)과세표준을 비교해 정해지며, 중개수수료·등기 비용 같은 부대비용은 별도 항목으로 관리됩니다.

6. 오피스텔이나 상가도 같은 세율표를 적용하나요?

주택으로 등재되지 않은 오피스텔·상가는 그 밖의 취득에 대한 세율(4%)이 적용될 수 있어 주택 세율표와 다릅니다. 오피스텔처럼 용도가 혼합된 경우 판정이 갈릴 수 있으므로 취득 전에 확인이 필요합니다.

7. 상속받은 주택의 취득세율과 신고기한은 어떻게 되나요?

상속으로 취득한 주택의 취득세율은 2.8%이고, 신고기한은 사망일이 속하는 달부터 6개월 이내입니다. 상속세 신고와 기한이 다르므로 두 절차를 분리해 관리하시기 바랍니다.

8. 감면은 어디서 어떻게 신청하나요?

관할 시·군·구 세무과에서 취득세 신고와 함께 감면을 신청하며, 요건별 증빙서류가 필요합니다. 지자체마다 조례 기준이 다르므로 신고 전에 해당 지자체의 감면 기준을 확인하시기 바랍니다.

9. 계약이 해제되면 낸 취득세를 돌려받을 수 있나요?

취득의 원인이 된 계약이 해제·무효·취소되어 소유권 이전 자체가 사라진 경우, 신고·납부한 취득세에 대해 환급 신청을 할 수 있습니다. 다만 요건과 증빙, 신청 기한이 있으므로 해제 증빙을 모아 관할 세무과에 확인하시기 바랍니다.

10. 법인이 주택을 취득할 때도 이 세율표를 쓰나요?

아니요. 법인의 주택 취득은 개인과 세율 구조가 다르고 개정 이력이 많아, 이 글의 개인 기준 세율표를 그대로 적용하면 안 됩니다. 법인 명의 매수는 취득 전에 세무 전문가 판정을 받으시기 바랍니다.

아파트 매수 부대비용 전체 계산법 보기 →

취득세와 함께 매수 단계의 총비용을 이어서 확인할 수 있습니다.

공식 출처와 확인일

자료 확인일: 2026년 9월 30일

본 글은 독자의 정보 확인과 선택을 돕기 위한 일반 정보이며, 개별 취득 건에 대한 세법 자문을 대신하지 않습니다. 세율·감면·신고 기준은 법령과 지자체 조례 개정에 따라 변경될 수 있으므로, 실제 신고 전에 공식 안내와 관할 시·군·구 세무과 또는 세무 전문가의 확인을 거치시기 바랍니다.