장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 토지·건물을 팔 때 양도차익의 일정 비율을 빼 주는 제도입니다. 일반 부동산은 보유 1년마다 2%씩, 15년 이상이면 최대 30%를 공제합니다. 1세대 1주택으로 2년 이상 거주한 집은 보유 기간 연 4%와 거주 기간 연 4%를 따로 계산해 합산하며, 각각 10년 이상이면 최대 80%입니다. 같은 집을 같은 값에 팔아도 거주 기간에 따라 세금이 수천만 원씩 달라지는 이유가 이 공제입니다.
핵심 요약
- 최소 요건: 보유 3년 이상, 등기된 토지·건물
- 일반(표1): 3년 6% → 매년 2%p 증가 → 15년 이상 30%
- 1세대 1주택(표2): 보유 연 4%(최대 40%) + 거주 연 4%(최대 40%)
- 표2는 2년 이상 거주해야 적용. 못 채우면 표1 적용
- 공제 순서: 양도차익 → 장기보유특별공제 → 기본공제 250만 원 → 세율
표1: 일반 부동산 장기보유특별공제율
토지, 상가, 다주택자의 주택, 2년 거주를 못 채운 1주택 등에 적용됩니다.
| 보유기간 | 공제율 | 보유기간 | 공제율 |
|---|---|---|---|
| 3년 이상 | 6% | 10년 이상 | 20% |
| 4년 이상 | 8% | 11년 이상 | 22% |
| 5년 이상 | 10% | 12년 이상 | 24% |
| 6년 이상 | 12% | 13년 이상 | 26% |
| 7년 이상 | 14% | 14년 이상 | 28% |
| 8년 이상 | 16% | 15년 이상 | 30% |
| 9년 이상 | 18% | — | — |
표2: 1세대 1주택 장기보유특별공제율
양도일 현재 1세대 1주택이고 보유 기간 중 2년 이상 거주한 경우에 적용됩니다. 보유와 거주를 각각 계산해 더합니다.
| 기간 | 보유 공제율 | 거주 공제율 |
|---|---|---|
| 2년 이상 3년 미만 | — | 8%(보유 3년 이상일 때) |
| 3년 이상 | 12% | 12% |
| 4년 이상 | 16% | 16% |
| 5년 이상 | 20% | 20% |
| 6년 이상 | 24% | 24% |
| 7년 이상 | 28% | 28% |
| 8년 이상 | 32% | 32% |
| 9년 이상 | 36% | 36% |
| 10년 이상 | 40% | 40% |
예를 들어 10년 보유하고 5년 거주했다면 보유 40% + 거주 20% = 60%입니다. 10년 보유했지만 거주가 1년뿐이라면 표2를 쓸 수 없어 표1의 20%가 적용됩니다.
계산 예시: 10억 원에 사서 20억 원에 파는 1세대 1주택
1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄더라도 양도가액 12억 원을 넘는 부분의 차익은 과세됩니다. 필요경비는 없다고 가정합니다.
- 전체 양도차익: 20억 − 10억 = 10억 원
- 과세 대상 양도차익: 10억 × (20억 − 12억) ÷ 20억 = 4억 원
| 구분 | 10년 보유·10년 거주 | 10년 보유·2년 거주 |
|---|---|---|
| 공제율 | 80% | 48%(보유 40% + 거주 8%) |
| 장기보유특별공제 | 3억 2,000만 원 | 1억 9,200만 원 |
| 양도소득금액 | 8,000만 원 | 2억 800만 원 |
| 과세표준(기본공제 250만 원 차감) | 7,750만 원 | 2억 550만 원 |
| 산출세액 | 1,284만 원(24% 구간) | 5,815만 원(38% 구간) |
| 지방소득세 포함 | 약 1,412만 원 | 약 6,397만 원 |
거주 기간 8년 차이로 세금이 약 5,000만 원 벌어집니다. 12억 원 초과분 계산과 비과세 요건은 1세대 1주택 비과세 요건 2026 글에 따로 정리했습니다.
장기보유특별공제를 못 받는 경우
- 보유 3년 미만 — 2년 11개월에 팔면 공제율은 0%입니다. 잔금일을 며칠 늦춰 3년을 채우는 것만으로 6%(표2는 12%)가 생깁니다.
- 미등기 양도 — 등기하지 않고 파는 자산은 공제가 배제되고 세율도 높습니다.
- 분양권 등 부동산이 아닌 권리 — 토지·건물이 아니라 대상이 아닙니다. 조합원입주권은 관리처분계획 인가 전 기간의 차익에 한해 적용되는 등 계산이 따로 있습니다.
- 법령상 배제 대상 — 중과 대상 자산 등은 시기별로 적용 여부가 달라져 왔습니다. 국회에서 심의 중인 세제개편안에도 관련 내용이 있으므로 매도 시점의 규정을 확인해야 합니다.
보유기간·거주기간 세는 법
| 구분 | 기준 |
|---|---|
| 매매로 취득 | 잔금일과 등기 접수일 중 빠른 날부터 양도일(잔금일)까지 |
| 상속으로 취득 | 상속개시일(사망일)부터 |
| 증여로 취득 | 증여받은 날(등기 접수일)부터 |
| 거주기간 | 주민등록상 전입일부터 전출일까지가 원칙. 실제 거주와 다르면 실제 거주 사실로 판단 |
매도 전 점검 6단계
- 취득일 확인 — 등기사항증명서와 매매계약서로 취득일(잔금일)을 확인합니다.
- 거주기간 확인 — 주민등록초본(주소 변동 이력 포함)을 발급해 전입·전출일로 거주 연수를 계산합니다.
- 적용 표 결정 — 1세대 1주택이고 2년 이상 거주했으면 표2, 아니면 표1입니다.
- 잔금일 조정 — 보유·거주 연수가 한 해 넘어가기 직전이라면 잔금일을 그 뒤로 잡습니다. 표2는 1년에 4%p씩 달라집니다.
- 필요경비 챙기기 — 공제 전 양도차익 자체를 줄이는 항목입니다. 양도세 필요경비 인정 항목 2026에서 인정되는 지출을 확인합니다.
- 모의계산과 신고 — 국세청 홈택스의 양도소득세 모의계산으로 세액을 확인하고, 양도한 달 말일부터 2개월 안에 예정신고를 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 거주 기간이 중간에 끊겼어도 합산되나요?
A. 보유 기간 중 실제 거주한 기간을 합산합니다. 연속으로 살아야 하는 것은 아닙니다.
Q. 2주택자인데 한 채를 먼저 팔면 표2를 받을 수 있나요?
A. 양도일 현재 1세대 1주택이어야 합니다. 일시적 2주택 등 1주택으로 보는 특례에 해당하는지는 일시적 2주택 비과세 2026 글에서 확인하세요.
Q. 같은 해에 손해 본 부동산도 팔았습니다.
A. 양도차손은 같은 해 다른 양도차익과 통산됩니다. 순서와 방법은 양도세 손익통산 2026 글을 참고하세요.
Q. 토지도 30%까지 받을 수 있나요?
A. 3년 이상 보유한 등기된 토지는 표1이 적용됩니다. 다만 비사업용 토지는 세율이 가산되고, 개편안에 공제 관련 변경이 포함되어 있어 매도 시점 규정을 확인해야 합니다.
이 글은 2026년 11월 기준 현행 법령을 바탕으로 한 일반 정보이며, 계산 예시는 필요경비와 감면을 단순화했습니다. 세법 개정과 개별 사정에 따라 세액이 달라지므로 매도 전에 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.