부동산 증여 취득세 2026: 기본 3.5%·조정지역 12% 중과 기준, 시가인정액 계산과 3개월 신고 6단계

부동산 증여 취득세는 증여세와 별개로 증여받은 사람이 내는 지방세로, 기본 세율은 3.5%입니다. 다만 조정대상지역에 있는 시가표준액 3억 원 이상 주택을 증여받으면 12%로 중과되고, 증여하는 사람이 1세대 1주택자로서 배우자나 자녀에게 주는 경우는 중과에서 빠집니다. 과세표준은 공시가격이 아니라 매매사례가액·감정가액 같은 시가인정액이 원칙이며, 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 신고·납부해야 합니다. 2026년부터는 가족에게 시세보다 크게 싸게 판 거래도 증여로 보아 3.5%를 적용합니다. 계산 예시와 신고 6단계를 아래에서 확인하세요.

부동산 증여 취득세 2026 세율표

지방세법 제11조는 상속 외의 무상취득 세율을 3.5%로 정하고, 제13조의2는 조정대상지역 주택 증여에 중과세율을 둡니다. 본세에 지방교육세와 농어촌특별세가 붙어 실제 부담률은 아래와 같습니다.

※ 토지·상가 등 주택이 아닌 부동산 증여는 중과 대상이 아니며 일반 3.5%에 부가세가 붙습니다. 농어촌특별세·지방교육세 세율은 물건 종류에 따라 다를 수 있어 위택스 계산 결과로 최종 확인하세요.

12% 중과 판단 3가지 질문

중과 여부는 아래 세 가지 질문에 차례로 답하면 대부분 정리됩니다.

조정대상지역은 정부 대책에 따라 수시로 지정·해제되므로 증여 계약일 현재 지정 여부를 국토교통부 고시로 확인해야 합니다. 또 ②의 기준은 시가인정액이 아니라 공시가격이라는 점이 헷갈리기 쉽습니다. 증여 뒤 받는 사람의 보유세 부담도 달라지니 종부세 고지서 2026 계산법과 함께 비교해 보세요.

시가인정액 과세표준과 계산 예시

2023년부터 증여 취득세 과세표준은 공시가격(시가표준액)이 아니라 시가인정액이 원칙입니다. 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 사이의 매매사례가액, 감정가액, 경매·공매가액 등을 시가로 봅니다. 해당 주택의 거래가 없으면 같은 단지의 비슷한 면적 거래가가 쓰일 수 있고, 그래도 없으면 시가표준액을 적용합니다. 시가표준액 1억 원 이하 부동산은 시가인정액과 시가표준액 중 선택할 수 있습니다.

증여세는 관계별 공제 후 계산하므로 취득세와 합친 총부담을 봐야 합니다. 배우자 6억 원, 성년 자녀 5천만 원 같은 공제 한도는 증여세 면제한도 2026에서 확인할 수 있습니다.

부담부증여와 가족 간 저가양수

부담부증여는 전세보증금이나 대출 같은 채무를 함께 넘기는 증여입니다. 취득세는 두 부분으로 나뉘어, 넘겨받은 채무만큼은 유상취득(매매) 세율, 나머지는 증여 세율이 적용됩니다. 받는 사람의 주택 수에 따라 유상 부분에 다주택 중과가 붙을 수 있고, 채무를 실제로 갚을 능력이 있는지 사후 관리 대상이 된다는 점도 고려해야 합니다.

2026년부터 달라진 점도 중요합니다. 개정 지방세법에 따라 배우자나 직계존비속에게 주택을 판 것처럼 하면서 대가가 시가인정액보다 3억 원 이상 낮거나 30% 이상 낮으면 유상거래로 보지 않고 증여로 간주해 3.5%(조정지역 요건 충족 시 중과)를 적용합니다. 2026년 1월 1일 이후 취득분부터 적용되므로 “싸게 팔아 1% 세율을 받는” 방식은 더 이상 통하지 않습니다.

증여 대신 매도를 검토한다면 양도세 쪽 요건도 함께 봐야 합니다. 비과세 가능성은 1세대 1주택 비과세 요건 2026, 갈아타기 중이라면 일시적 2주택 비과세를 참고하세요.

증여 취득세 신고 6단계

1단계: 조정대상지역과 공시가격을 확인합니다

국토교통부 고시로 증여일 현재 조정대상지역 지정 여부를 보고, 부동산 공시가격 알리미에서 공시가격이 3억 원 이상인지 확인합니다.

2단계: 증여자의 세대 주택 수를 정리합니다

증여자 세대가 증여 직전 1주택인지가 중과 제외를 가릅니다. 분양권·입주권·주거용 오피스텔도 주택 수에 들어갈 수 있으니 빠짐없이 적습니다.

3단계: 시가인정액을 예상합니다

같은 단지·비슷한 면적의 최근 6개월 실거래가를 찾고, 거래가 들쭉날쭉하면 감정평가를 받아 시가를 확정하는 방법도 검토합니다. 감정가액이 신고 기준이 되면 이후 다툼이 줄어듭니다.

4단계: 증여계약서를 쓰고 증여세·취득세를 함께 계산합니다

증여계약서에 부동산 표시, 증여일, 부담부증여라면 넘기는 채무를 적습니다. 증여세(국세)와 취득세(지방세)는 기관과 기한이 다르니 둘 다 일정표에 넣으세요.

5단계: 3개월 안에 취득세를 신고·납부합니다

증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 위택스나 관할 시·군·구청에 신고하고 납부합니다. 기한을 넘기면 무신고 가산세 20%와 하루 0.022%의 납부지연 가산세가 붙습니다. 다만 등기를 먼저 하려면 취득세 납부 영수증이 필요하므로 실제로는 등기 일정에 맞춰 더 일찍 내는 경우가 많습니다.

6단계: 소유권이전등기와 증여세 신고를 마칩니다

취득세 영수증으로 등기를 신청하고, 증여세는 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 홈택스로 신고합니다. 나중에 이 부동산을 팔 계획이라면 취득가액이 증여 당시 평가액이 되므로 신고 자료를 잘 보관하세요. 매도 시점의 신고 기한은 양도소득세 예정신고 기한 2026에 정리했습니다.

자주 묻는 질문 10개

1. 증여세를 냈는데 취득세도 또 내야 하나요?

네. 증여세는 국세, 취득세는 지방세로 별개입니다. 받는 사람이 두 세금을 모두 냅니다.

2. 무주택 자녀가 받아도 12%가 나올 수 있나요?

증여 중과는 받는 사람이 아니라 증여 대상 주택과 증여자 쪽 요건으로 판단합니다. 조정지역 3억 원 이상 주택을 다주택자 부모가 증여하면 무주택 자녀라도 중과될 수 있습니다.

3. 1주택자 부모가 자녀에게 주면 항상 3.5%인가요?

증여자가 1세대 1주택자로서 배우자·직계존비속에게 주는 경우는 중과에서 제외됩니다. 세대 판단과 주택 수 계산은 위택스나 관할 구청에서 확인하세요.

4. 토지를 증여받을 때도 12%가 있나요?

12% 중과는 주택에 적용됩니다. 토지는 일반 무상취득 세율 3.5%에 부가세가 붙습니다.

5. 과세표준을 공시가격으로 신고하면 안 되나요?

시가인정액이 있으면 그 금액이 기준입니다. 공시가격으로 낮게 신고하면 지자체가 시가인정액으로 다시 계산해 추가 세금과 가산세를 부과할 수 있습니다.

6. 신고 기한은 정확히 언제까지인가요?

증여일(계약일)이 속한 달의 말일부터 3개월입니다. 11월 10일 증여라면 이듬해 2월 말까지입니다.

7. 증여를 취소하면 취득세를 돌려받나요?

등기 전 일정 기간 안에 공정증서 등으로 해제 사실이 입증되는 경우가 아니면 취득세가 그대로 부과되는 사례가 많습니다. 계약 전 충분히 검토하세요.

8. 배우자에게 지분 일부만 증여해도 취득세가 있나요?

증여한 지분만큼 취득세가 부과됩니다. 지분 비율에 시가인정액을 곱해 과세표준을 계산합니다.

9. 생애최초 감면을 증여에도 쓸 수 있나요?

생애최초 주택 취득세 감면은 유상거래(매매)에 적용되는 제도라 증여 취득에는 적용되지 않습니다.

10. 증여 대신 상속을 기다리는 게 유리할 때도 있나요?

상속 취득세율은 일반적으로 증여보다 낮지만 상속세 부담, 보유 기간, 가족 상황이 모두 다릅니다. 금액이 크다면 세무 전문가와 총부담을 비교해 결정하세요.

공식 출처와 확인일

• 국가법령정보센터 「지방세법」 — 제7조(가족 간 저가양수 증여 의제), 제10조의2(시가인정액), 제11조(무상취득 3.5%), 제13조의2(조정지역 증여 중과), 제20조(신고 기한)
• 행정안전부 위택스 — 취득세 신고·납부, 세액 계산
• 국토교통부 부동산 공시가격 알리미 — 주택 공시가격(시가표준액) 조회

자료 확인일: 2026년 11월 3일

작성자: 송석 · 땅구미 절세노트